Mercado residencial em Portugal após a pandemia: reativação e novas oportunidades de investimento

O mercado imobiliário em Portugal apresentava um cenário muito dinâmico durante os meses anteriores ao surgimento da pandemia, com dados que permitiam prever um ano bastante positivo.

A procura em algumas zonas excedia tanto a oferta como os novos projetos em desenvolvimento (pipeline). Nas cidades de Lisboa e Porto, os preços encontravam-se em máximos históricos em praticamente todos os bairros.

Quais os efeitos que podemos esperar nos preços da habitação e nas operações de compra e venda?

Não observamos, pelo menos, de momento, contrações fortes nos preços de venda. Nos casos em que ocorreram, ficaram a dever-se mais a um ajuste natural do mercado, fugindo de valores especulativos, algo que já começara a acontecer em algumas zonas durante os meses anteriores à Covid-19.

A maior incerteza reside no financiamento, pois as entidades podem rever as suas políticas de financiamento, dificultando o acesso ao mesmo, além da procura. Isto, por sua vez, poderá fazer com que a oferta tenha de reduzir os seus preços.

Ainda assim, à presente data, e em pleno desconfinamento, não parece que este facto esteja a ter um impacto significativo nos preços.

Por que o mercado residencial português irá recuperará antes do espanhol?

Historicamente, Portugal, por questões de dimensão e da sua dependência económica de Espanha, tende a recuperar mais lentamente em tempos de crise económica. No entanto, hoje em dia, existem dois fatores que podem alterar esta tendência: uma maior estabilidade política e melhores resultados a nível sanitário, com muito menos casos de infeção e de óbitos do que em Espanha.

É também importante referir que em Portugal as obras em curso pararam apenas durante duas semanas, pelo que os promotores e construtores continuaram a sua atividade sem que a economia se ressentisse; e que o volume de trabalhadores deste setor, desempregados como consequência da crise provocada pela COVID19, foi menor do que em Espanha.

Tendo isto em mente, podemos esperar uma recuperação mais rápida em Portugal, embora o crescimento registado em Espanha possa ser superior no médio e longo prazo.

Qual é o apoio do Governo para estimular o setor imobiliário?

Já se discutiu o apoio do Governo de Portugal ao setor imobiliário, mas, na prática, não se apresentou nenhum estímulo económico direto.

O grande apoio que o Governo português concedeu ao setor foi garantir condições sanitárias para que os Projetos Imobiliários em curso praticamente não parassem.

Além disso, foram tomadas medidas tecnológicas para garantir a viabilidade das transações e do financiamento (Notários digitais, avaliações de garantia hipotecária com visitas por videoconferência, facilitação de assinaturas digitais e municípios que, como Lisboa e o Porto, criaram plataformas para verificar os estados da concessão de licenças de projetos urbanos online para evitar atrasos nos prazos apresentados pelos promotores).

Para os grandes investidores, o mercado ibérico, em geral, considera-se como um todo

Devido ao desenvolvimento da nossa atividade, estamos conscientes de que a maioria dos investidores conta com equipas de assessores profissionais que trabalham nos mercados de uma forma intensa e bem informada.
Como tal, quando querem investir num determinado local, geralmente, mantêm essa intenção, pois já fizeram a sua análise e não dependem de um incentivo específico para que a viabilidade do seu projeto seja um êxito.

É verdade que, em determinadas situações, poderia existir um desvio de determinados investimentos, mas isto é aplicável em ambas as direções. Projetos que estavam destinados inicialmente a Portugal podem ser levados a cabo em Espanha e vice-versa.

Devemos referir que para os grandes Fundos de Investimento e Investidores Internacionais, o mercado ibérico, geralmente, é considerado como um todo e, como tal, querem estar em Madrid e Barcelona, assim como em Lisboa ou no Porto, sendo as cidades com as rentabilidades mais elevadas da península.

Como está a procura por habitação em Espanha e Portugal?

Espanha mantém um nível de procura mais consolidado do que Portugal. A procura por habitação em Portugal está muito centrada nas grandes cidades ao passo que em Espanha esta procura é mais diversificada.

Qual é o perfil de investidor mais ativo no mercado residencial português?

Existem vários tipos de investidores do setor residencial em Portugal, mas os dois perfis mais ativos nos últimos anos foram o investidor internacional dirigido ao Golden Visa, que chega ao mercado com praticamente todas as unidades vendidas em pré-venda; e o Investidor nacional ou internacional que visa o mercado nacional, com habitações de qualidade média, média-alta.

Quais são os ativos preferidos do investidor em Portugal?

Os novos projetos que analisámos já nos dão uma indicação de que os investidores procuram mais do que um cenário possível para o seu produto imobiliário.

O built-to-rent no setor residencial está a começar a ter uma forte repercussão, assim como redirecionar projetos que inicialmente estavam planeados para venda. Isto também acontece em soluções de ativos alternativos, tais como residências de estudantes em modo Co-living, espaços de trabalho partilhado Co-working e residências para seniores.