Onde investir em Portugal em 2026? Principais tendências do mercado imobiliário
Portugal mantém uma posição atrativa no mercado imobiliário do sul da Europa. O crescimento económico, a melhoria das condições de financiamento, o peso da procura internacional e a escassez de habitação configuram um cenário com potencial para o investimento.
Este potencial não se limita ao mercado residencial. Escritórios, retalho, hotéis, logística e novos formatos de living também estão a captar capital, num contexto em que a qualidade do produto, a sustentabilidade e a avaliação dos ativos têm um peso cada vez maior na tomada de decisões.
Estas questões estiveram no centro do encontro “Onde investir em Portugal em 2026”, organizado pela Vida Imobiliária com o apoio da Gesvalt Portugal e realizado nos escritórios da Cuatrecasas, em Lisboa.
Portugal parte de uma base económica estável
O mercado imobiliário português apoia-se numa evolução macroeconómica favorável.
Em 2025, o PIB cresceu 1,9%, enquanto a previsão apresentada para 2026 aponta para um crescimento de 2,2%. A taxa de desemprego situa-se nos 5,9%, o nível mais baixo da última década, e a inflação poderá descer dos 2,2% registados em 2025 para 1,5% em 2026.
A atividade residencial também mantém uma evolução positiva. Em 2025, foram registadas 164.677 transações residenciais, mais 8,6% do que no ano anterior.
A estes dados soma-se a recuperação da atividade promotora. Durante o primeiro semestre de 2025, foram concedidas 21.057 licenças de construção, o que representa um aumento homólogo de 28,8%.
Estes indicadores refletem uma economia com um crescimento moderado, emprego estável e uma atividade imobiliária que mantém o dinamismo.
O mercado residencial português cresce, mas a oferta continua a ser insuficiente
A habitação continua a ser um dos principais focos de interesse do mercado português.
O preço médio nacional atingiu os 2.076 euros por metro quadrado em 2025, com um aumento homólogo de 16,8%. Desde 2018, quando se situava em cerca de 1.040 euros por metro quadrado, o valor praticamente duplicou.
Nota: Ainda assim, importa contextualizar este valor, uma vez que corresponde a uma média nacional. O indicador agrega mercados prime, como Lisboa e outras zonas de elevada procura, e municípios rurais ou localizações com menor pressão imobiliária. Assim, apesar de revelar uma tendência clara de crescimento, a evolução dos preços deve ser analisada de acordo com a localização, a tipologia do ativo e a dinâmica da procura em cada mercado.
A procura é sustentada tanto pelo mercado interno como pela presença de compradores internacionais. Lisboa, Porto e Algarve continuam a atrair investidores e residentes que valorizam a estabilidade, a qualidade de vida e o posicionamento internacional do país.<
Produção de habitação insuficiente para equilibrar o mercado
A oferta não cresce ao mesmo ritmo que a procura. Em 2024, foram licenciadas cerca de 28.000 novas habitações, enquanto o desfasamento estimado entre a oferta e a procura se situa próximo dos 25%.
O setor da construção enfrenta ainda um défice superior a 90.000 trabalhadores, o que limita a capacidade de aumentar rapidamente a produção.
Esta combinação de procura elevada, pouca oferta nova e dificuldades no desenvolvimento de habitação mantém a pressão sobre os preços e abre oportunidades para a promoção, a reabilitação e os diferentes formatos de arrendamento profissionalizado.
Lisboa lidera os preços do residencial e Setúbal ganha projeção
Lisboa mantém-se como o mercado residencial de maior valor do país, com um preço mediano de 4.875 euros por metro quadrado e um crescimento homólogo de 13%. A capital concentra uma parte relevante do investimento institucional e internacional.
O Porto atinge os 3.844 euros por metro quadrado, com um crescimento mais moderado, próximo dos 4%, mas mantém uma trajetória ascendente e uma projeção internacional cada vez maior.
No Algarve, o preço situa-se nos 3.139 euros por metro quadrado, após um aumento de 17%. A procura estrangeira, as segundas habitações e o alojamento turístico ou de média duração continuam a impulsionar este mercado.
Setúbal, por sua vez, regista crescimentos superiores a 20% e consolida-se como uma alternativa para a procura que pretende permanecer próxima de Lisboa, mas procura preços mais acessíveis.
O arrendamento também continua sob pressão
A renda mediana nacional situa-se nos 8,22 euros por metro quadrado por mês, enquanto o preço anunciado nos portais se aproxima dos 16,7 euros, com um aumento de 10% face ao ano anterior.
Em Lisboa, a renda mediana atinge os 16 euros por metro quadrado por mês e a oferta anunciada chega aos 20,5 euros. No Porto, estes valores situam-se nos 12,94 e 15,8 euros, respetivamente.
A diferença entre as rendas medianas e os preços anunciados reflete a escassez de produto disponível e a pressão sentida nos principais mercados urbanos.
O investimento imobiliário em Portugal recupera força
Portugal encerrou 2025 com um volume de investimento imobiliário de 2,8 mil milhões de euros, mais 21% do que no ano anterior.
A atividade manteve-se no início de 2026. No primeiro trimestre, foram registados 927 milhões de euros, face aos 895 milhões do último trimestre de 2025.
O capital internacional representa entre 60% e 70% do volume total, enquanto o valor médio das operações se situa em cerca de 32 milhões de euros.
Escritórios e retalho concentram o capital
Os escritórios lideram a distribuição do investimento, com 39% do total. O retalho representa 30%, seguido dos hotéis, com 19%. A logística concentra 8%, enquanto os ativos alternativos e as residências de estudantes representam 4%.
Relativamente às rendibilidades prime apresentadas durante o encontro, estas situam-se em:
- 5% nos escritórios.
- 4% no high street.
- 5,5% na logística.
- 5,5% nos hotéis.
- 4,5% no residencial de arrendamento profissionalizado.
O retalho apresenta uma evolução particularmente relevante. Espanha e Portugal somaram 1.263 milhões de euros em transações durante o primeiro trimestre de 2026, situando-se à frente do Reino Unido e da Alemanha na captação de capital para este segmento.
As oportunidades alargam-se ao living
A escassez de habitação e a diversidade da procura estão a favorecer o crescimento de novos formatos residenciais.
O arrendamento privado e institucional, o Build to Rent, o coliving, as residências de estudantes e o senior living apresentam margem de desenvolvimento devido à escassez de produto profissionalizado.
Existe também potencial na reabilitação e no reposicionamento de imóveis. Estas estratégias permitem adaptar ativos existentes a novas necessidades e criar valor através de uma gestão mais ativa.
A avaliação num mercado mais exigente
Durante o encontro, Sandra Daza, CEO do Grupo Gesvalt, analisou o papel da avaliação num mercado em que as decisões de investimento incorporam cada vez mais variáveis.
A localização e a área continuam a ser determinantes, mas já não explicam, por si só, o comportamento de um ativo. A sustentabilidade, a qualidade do produto, a flexibilidade contratual e a estabilidade dos rendimentos podem afetar diretamente o seu valor e a sua liquidez.
Esta complexidade é especialmente visível nos ativos alternativos e nos formatos de living, que dispõem de menos informação histórica e de um número mais reduzido de operações comparáveis.
A avaliação permite testar as hipóteses de negócio, identificar os fatores que geram valor e analisar os riscos antes de uma aquisição, de uma operação de financiamento ou de um processo de reposicionamento.
Escritório da Gesvalt em Portugal.
A Gesvalt conta com escritório próprio e uma equipa local em Portugal, a partir dos quais presta serviços de avaliação e consultoria a investidores, promotores, proprietários, instituições financeiras e gestores de ativos.
Esta presença permite-nos combinar o conhecimento direto do mercado português com a experiência do Grupo Gesvalt em toda a Península Ibérica.
Num mercado com procura, capital internacional e novas oportunidades de investimento, dispor de informação local e de uma avaliação adaptada a cada ativo é essencial para tomar decisões com uma perspetiva de médio e longo prazo.